오늘은 양도소득세(양도세)에 대해 정리해보겠습니다.
집을 매수할때 취득세, 보유중엔 재산세와 종합부동산세!! 지난 포스팅으로 정리해 드렸습니다.
(취득세, 재산세, 종합부동산세에대해 다시 보기를 원하시면 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다.)
취득세
재산세
종합부동산세
보통 집을 매수 할때는 자산의 개념으로 다가 갔다면, 집을 매도 할때는 투자의 개념으로 생각되곤 합니다.
즉, 이 집을 매도하면서 내가 매수했던 금액보다 매도금액이 더 높기를 바라게 됩니다.
이때 발생하는 양도차익에서 양도소득세가 부과되게 됩니다.
보유기간, 거주기간, 주택 수에 따라 비과세도 가능하기 때문에 미리 확인할 필요가 있습니다.
오늘은 양도소득세(양도세)에 대해 정리해보겠습니다.
목차
양도소득세(양도세)란?
부동산을 팔 때 생긴 양도차익에 부과되는 세금입니다.
양도차익=양도가액(매도가)-취득가액(매수가)-필요경비
즉 실제로 부동산을 매수하여 매도하면서 실제로 발생한 이익에 대해 세금을 내는 구조입니다.
양도소득세 납부방법 및 납부시기
-납세의무자 : 양도 당시 부동산을 소유한 사람
-신고기한 : 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 확정신고(2월5일에 매도하였다면 4월30일까지 신고)
-납부방법 : 온라인(홈텍스), 오프라인(세무서 방문)
양도소득세 계산
양도차익=양도가액-취득가액-필요경비
과세표준=양도차익-장기보유공제-기본공제(250만원)
산출세액=과세표준x세율
위와 같이 계산식이 있습니다.
아래 링크의 양도세 계산기를 통해 부동산 양도세를 손 쉽게 계산해 볼수 있습니다.
해당 사이트에서 '자동세금계산기' -> '양도세'로 들어가시면 양도세계산기로 자금계획을 세우는데 도움을 받을 수 있습니다.
2025년 양도소득세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1,200만 원 이하 | 6% | - |
| 4,600만 원 이하 | 15% | 108만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 522만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,490만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,940만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,540만 원 |
| 5억 초과 | 45% | 3,540만 원 |
양도소득세 비과세
1세대1주택 비과세 조건에 대해 살펴보겠습니다.
| 조건 | 내용 |
| 보유기간 | 2년 이상 (조정지역은 ‘2년 이상 보유 + 2년 이상 거주’) |
| 주택 수 | 1세대 1주택만 보유해야 함 |
| 양도가액 | 12억 원 이하일 경우 전액 비과세 |
| 12억 초과 시 | 초과분에 대해서만 과세 (부분 과세) |
2025년10월15일 부동산정책발표 이후에 수도권 전지역+경기도 12곳이 규제지역이 되었으니, 2년보유+2년거주 조건을 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다. 또한 12억 이하일 경우 전액 비과세라는 점도 저가주택에 거주하는 분들은 참고하시면 좋겠습니다.
본인이 비과세 대상이라도 양도세신고는 해야 합니다. 신고하지 않으면 무신고 가산세가 붙을 수 있습니다.
10.15 부동산정책 발표에 대한 포스팅은 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다.
이번에는 다주택자 중과세에 대해 살펴보겠습니다.
| 구분 | 세율 |
| 2주택자 (조정대상지역) | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p |
2025년10월15일 부동산정책발표 이후에 수도권 전지역+경기도 12곳이 규제지역이 되었으니, 규제지역의 주택에 대해서 양도세 중과되는 점도 참고하시면 좋겠습니다.
양도세 절세 팁
| 절세포인트 | 설명 |
| ① 장기보유공제 활용 | 1주택 최대 80%, 다주택 30%까지 공제 가능 |
| ② 1세대 1주택 비과세 요건 충족 | 보유+거주 2년 이상 확인 |
| ③ 매도 시기 조절 | 공시가격·세율 변동 시기 고려 |
| ④ 증여·분할 매도 활용 | 과세표준 분산 효과로 세금 절감 가능 |
여전히 제일 좋은 절세 방법은 장기보유공제를 활용하는 것으로 보입니다.
다주택자라면 혼자 고민하지 말고 세무사 상담을 통해 절세방안을 찾아보는게 훨씬 효율적입니다.
이렇게 양도소득세에 대해 알아 보았습니다.
부동산 거래의 마지막 세금인 양도소득세!
비과세 요건을 잘 활용하여 절세 전략을 잘 세워 세금을 줄일 수 있습니다.
1주택자는 2년보유+2년거주 / 다주택자는 장기보유공제 활용 이것만 기억해도 절세 효과는 큽니다!