오늘은 전세나 월세 계약 할 때 확인해 봐야 할 우선변제권과 최우선변제권을 정리해 보겠습니다.
전월세 세입자라면 보증금 걱정을 안 할 수 없는데요.
"이 집이 경매로 넘어가면 내 보증금은 어떻게 될까?"에 대한 생각을 해 보셨을 겁니다.
이때 세입자의 보증금을 보호해주는 제도가 바로 우선변제권과 최우선변제권 입니다.
오늘은 우선변제권과 최우선변제권이 무엇인지, 전월세를 찾을 때 확인할 것들을 정리해 보겠습니다.
목차
우선변제권이란?
우선변제권은 임차인이 일정 요건을 갖춘 경우, 집이 경매나 공매로 넘어갔을 떄 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이때 "일정 요건"이란 임대차계약 체결, 주택 인도(실거주), 전입신고+확정일자 완료 입니다.
위 3가지를 충족하면 임차인은 대항력과 우선변제권을 얻게 됩니다.
이렇게 되면 집이 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 일반 채권자보다 먼저 돌려 받을 수 있게 됩니다.
최우선변제권이란?
세입자가 가장 먼저, 일정 금액까지 보증금을 변제 받을 수 있는 권리입니다.
우선변제권보다 더 강한 보호를 받게 되는 제도입니다.
최우선변제권조건은 소액임차인으로 대항력요건(전입신고+실거주)충족을 해야 합니다.
이렇게 되면 집이 경매로 넘어가더라도 내 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자보다 가장 먼저 돌려 받을 수 있게 됩니다.
2025년 기준 지역별 '소액임차인' 기준
| 구분 | 보증금기준 | 최우선변제금액 |
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 수도권 과밀억제권역 (인천·의정부·과천 등) | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시 (세종 포함) | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 외 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
서울특별시 기준으로 보증금 1.65억이하라면 소액임차인이며, 내가 소액임차인이라면 경매 시 5,500만원까지는 최우선으로 변제 받을 수 있습니다.
이때 중요한 점은 등기부등본상 근저당이 있는 집은 근저당설정일 기준으로 소액임차인 기준을 적용하니, 계약전 등기부등본 확인은 필수 입니다.
우선변제권과 최우선변제권 비교
| 구분 | 우선변제권 | 최우선변제권 |
| 보호 대상 | 모든 임차인 (요건 충족 시) | 소액임차인만 |
| 요건 | 전입신고 + 확정일자 | 전입신고 + 실제 거주 |
| 보호 범위 | 일반 채권자보다 우선 변제 | 가장 먼저 일정 금액까지 변제 |
| 필요 서류 | 확정일자 필요 | 확정일자 불필요 |
| 보호 한도 | 전체 보증금 | 일부 금액 한정 (지역별 상한 있음) |
이 두 개념은 이름이 비슷하지만, 적용 조건과 보호 범위가 다릅니다.
이해를 돕기 위한 실제 예시
서울에서 보증금 1억 전세로 거주중인 A씨는 전입신고 완료하고 확정일자도 받아서 거주하고 있습니다. 거주중에 집이 경매로 넘어갔을 경우 최우선변제권으로 5,500만원을 가장 먼저 변제 받고, 나머지 보증금은 우선변제권으로 후순위 채권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 이렇게 임차인을 보호하는 제도 입니다.
임차인이라면 꼭 확인할 내용
요즘은 보증보험 가입이 필수인 시대 입니다.
전월세 집을 찾을때 보증보험 가입이 가능한지 먼저 확인하시기 바랍니다.
임차인의 보호를 위한 우선변제권과 최우선변제권이 있기 때문에 보증보험 가입이 안되더라도 계약을 체결해도 되긴 합니다.
계약서에 확정일자 받기, 전입신고 하기, 보증금이 소액임차인 기준에 해당하는지 확인하기, 전세권설정등기도 고려하기 이렇게 기억하고 집을 찾아보면 될 것 같습니다.
오늘은 우선변제권과 최우선변제권에 대해 포스팅해보았습니다.
다음 포스팅은 보증보험, 경매에 넘어갔을경우, 전세권설정등에 대해서도 차차 정리해 보겠습니다.